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核心观点
行业：新房、二手房复苏节奏放缓，一线城市需求端政策边际放松。2023年1-3月，商品房销售额30545亿元，同比+4.1%，较2023年1-2月提升4.2个百分点；商品房销售面积29946万平方米，同比-1.8%，降幅较2023年1-2月收窄1.8个百分点。我们认为，以居住为核心需求的购房者信心正在逐步修复。
从新房维度，30城商品房成交量持续复苏。最近一周30城商品房7天移动平均成交面积同比+15%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为+50%、+16%、-9%、+15%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为+107%、+4%、-19%。从二手房维度，样本7城成交面积同比基本持平。最近一周样本7城二手住宅当周成交面积134万㎡，环比+6%，成交量较上周略有修复。截至4月21日，样本7城二手住宅当年累计成交面积1636万㎡，累计同比+66%，与上期基本持平，较2021年同期-22%，较2019年同期+27%。
拿地方面，住宅类用地成交量累计同比降幅扩大。截至4月23日，100大中城市住宅类用地累计成交面积9839万㎡，累计同比-17%，降幅比上期扩大，较2021年同期-14%，较2020年同期-6%。
近日，上海、深圳需求端政策均出现边际放松态势。4月20日，深圳部分银行宣布二手房参考价不再作为贷款依据；4月21日，上海部分银行宣布二手房核验价和”三价就低“有所放松。我们认为上海、深圳对贷款限制的边际放松有助于延续复苏热度，帮助成交量快速企稳，且为其他一线城市后续的需求端放松提供了空间，意义重大。
板块：4月跑输沪深300指数1.8个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌3.8%，跑输沪深300指数1.8个百分点，在31个行业中排13名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为10.0倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高62.2%，比2021年估值水平（10.2倍动态PE）低2.0%。
投资策略：当前市场已从春节后的“强复苏”逐渐回到“弱复苏”的轨道，近两个月地产板块跑输大盘也源于销售端热度明显回落过度乐观的预。在“弱复苏、慢复苏”下，地产板块投资应更重视个股选择，看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。
风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。
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